Stowarzyszenie Bona Fides wystosowało dzisiaj zawiadomienie o możliwości naruszenia dyscypliny finansów publicznych przez Prezydenta Mysłowic. Poniżej prezentujemy pełną treść pisma.

Rzecznik Dyscypliny Finansów Publicznych
przy Regionalnej Izbie Obrachunkowej
w Katowicach
ul. Grabowa 3
40-172 Katowice

Zawiadomienie o możliwości naruszenia dyscypliny finansów publicznych

Niniejszym, Stowarzyszeniem Aktywności Obywatelskiej BONA FIDES z siedzibą w Katowicach (dalej „Stowarzyszenie”), w trybie art. 95 ust. 1 ustawy o odpowiedzialności za naruszenie dyscypliny finansów publicznych z dnia 17 grudnia 2004 r. (Dz.U. 2005 Nr 14, poz. 114, z późn. zm., dalej „Ustawa”) informuje o możliwości naruszenia dyscypliny finansów publicznych przez Prezydenta Miasta Mysłowice, poprzez nieustalenie, niepobranie oraz niedochodzenie należności jednostki samorządu terytorialnego (Miasta Mysłowice) w postaci tzw. renty planistycznej, o której mowa w art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z dnia 27 marca 2003 r. (Dz.U. Nr 80, poz. 717, z późn. zm., dalej „UPP”) pobieranej przez prezydenta miasta od właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości w przypadku sprzedaży tejże nieruchomości, gdy w wyniku uchwalenia lub zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wartość nieruchomości wzrosła, w stosunku do wartości nieruchomości sprzed uchwalenia tegoż planu lub jego zmiany, tj. naruszenie wskazane w art. 5 ust. 1 pkt 1 i 2 Ustawy.
Stowarzyszenie wnosi zatem, o podjęcie stosownych działań przewidzianych Ustawą.

Uzasadnienie
W roku 2003 r. Rada Miasta Mysłowice (dalej „RM”), na podstawie uchwały nr XVII/196/2003 z dnia 14.11.2003 r. uchwaliła miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego miasta Mysłowice w obszarze dzielnicy „Bończyk”, w rejonie ulic: Katowicka, Obrzeżna Północna, potok Bolina (dalej „MPZP”) obejmujący nieruchomości położonego w Mysłowicach u zbiegu ulic Katowickiej i Obrzeżnej Północnej, objęte księgami wieczystymi KA1L/00033874/0 i KA1L/00044318/5 prowadzonymi przez Sąd Rejonowy w Mysłowicach, V Wydział Ksiąg Wieczystych, działki nr 2327/208 i 2328/208, na których obecnie powstaje galeria handlowa Quick Park w Mysłowicach (dalej „Nieruchomość”). W styczniu 2007 roku RM podjęła uchwałę w sprawie sprzedaży Nieruchomości, w drodze ogłoszonego w lipcu 2007 r. przetargu ustnego nieruchomość sprzedana została za cenę 7 166 500 zł prywatnemu przedsiębiorstwu (dalej „Przedsiębiorstwo”).
W dniu 31.01.2013r. RM uchwaliła na podstawie uchwały nr XXXVIII/708/13 zmianę MPZP. Zmiana dotyczyła również renty planistycznej, której stawka zgodnie z postanowieniami MPZP (rozdział 12 §31 pkt. 1) wynosić ma 5%.
W dniu 14.12.2015 r. na podstawie aktu notarialnego rep. A nr 7219/2015, Przedsiębiorstwo dokonało sprzedaży wskazanej Nieruchomości, notariusz zaś w trybie art. 37 ust. 5 UPP przesłał wskazany akt notarialny Prezydentowi Miasta Mysłowice.
Wskazujemy, iż najważniejsze parametry które zmieniły się w MPZP w 2013 r. (Rozdział 11 MPZP z 2013 r.) w stosunku do planu z 2003r. (Rozdział 4 MPZP z 2003 r.) dla obszaru na którym położona jest Nieruchomość to:
1. znaczny wzrost wskaźnika zabudowy który z 0,4 % podniesiony został do wartości 0,65 %
2. znaczne podniesienie możliwości wysokości zabudowy na terenie działek objętych planem z 10m na 20m, dzięki temu obecnie budowany jest na Nieruchomości kompleks kinowy, który w planie z 2003 byłby niemożliwy do wybudowania;
3. znaczne zmniejszenie wskaźnika zieleni z 0,4% do 0,15% co daje możliwość wybudowania większej liczby parkingów oraz innych małych obiektów budowlanych (np. budowana jest obecnie na Nieruchomości restauracja Mc Donald’s);
4. wprowadzenie możliwości budowy stacji paliw;
5. brak wprowadzenia w tekście uchwały konkretnej wartości wyrażonej w metrach, która określałaby odległość nieprzekraczalnej linii zabudowy od granicy działki drogowej na której ma powstać DTŚ. Nieprzekraczalna linia zabudowy jest oznaczona jedynie na mapie będącej załącznikiem graficznym do decyzji i jej odległość (przybliżoną) można obliczyć tylko według mapy, a więc nieprecyzyjnie i z dużym marginesem błędu;
6. oznaczenie nieprzekraczalnej linii zabudowy na mapie (informowała o tym lokalna prasa) pozwoliło inwestorowi na zwiększenie całkowitego terenu pod zabudowę o ok. 20% co powoduje, że inwestor (uwzględniając wszystkie zmienione powyżej czynniki i parametry) może wybudować ponad 2 lub nawet 3 razy większe centrum handlowe niż w 2003 roku.

Pomimo wskazanych powyżej zmian i związanego z tym wzrostem atrakcyjności Nieruchomości w zakresie możliwego przeprowadzenia inwestycji, a przez to jej wartości, Prezydent Miasta Mysłowice odstąpił od pobrania renty planistycznej od zbywcy – Przedsiębiorstwa, pomimo, iż na podstawie art. 37 ust. 6 UPP powinien to zrobić bezzwłocznie, wydając stosowną decyzję. Powyższe podkreśla również orzecznictwo sądowoadministracyjne „z powyższych przepisów wywieść należy, iż wydanie decyzji w przedmiocie opłaty planistycznej nie zależy od uznania organu, lecz jest obligatoryjne i uzależnione jedynie od spełnienia przesłanek określonych w art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 4 u.p.z.p. przy uwzględnieniu przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami dotyczących wyceny nieruchomości i określenia wartości nieruchomości.” (Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gorzowie Wielkopolskim, sygn. akt II SA/Go 151/15).

Ponadto, ze stanowiska Urzędu Miasta Mysłowice z dnia 07.09.2016r., przesłanego w odpowiedzi na interpelację radnego Rady Miasta Mysłowice p. Mariusza Wielkopolana wynika, iż wobec braku zmiany przeznaczenia terenu w MPZP w zakresie obejmującym Nieruchomość, nie było przesłanek do uznania, iż wartość Nieruchomości wzrosła w wyniku zmiany MPZP, z tych też względów nie powołano również rzeczoznawcy majątkowego, który określiłby wartość Nieruchomości na dzień sprzed i po zmianie MPZP. Wobec tego zdaniem Urzędu renta planistyczna nie powinna być naliczana. Potwierdzać to ma również wydana przez działającego na zlecenie Urzędu Miasta radcę prawnego.

Ze stanowiskiem Urzędu Miasta trudno jednak się zgodzić. Nie można bowiem przyjąć, iż wyłącznie zmiana przeznaczenia terenu w MPZP uzasadnia weryfikację wzrostu wartości nieruchomości, a przez to naliczenie renty planistycznej. Jak wskazano powyżej, zmiana MPZP wpłynęła na parametry możliwości zagospodarowania gruntów objętych planem, a przez to poszerzyła zakres możliwości inwestycyjnych na Nieruchomości, co wprost winno przełożyć się również na wzrost jej wartości. Ponadto, jak wskazuje się w piśmiennictwie „Artykuł 37 ust. 11 u.p.z.p. odsyła do art. 154 ust. 1 u.g.n. przy szacowaniu nieruchomości dla potrzeb renty planistycznej. Według tego przepisu wybór metody szacowania oraz bazy porównawczej należy do rzeczoznawcy majątkowego. Zadaniem rzeczoznawcy majątkowego, osoby dysponującej wiadomościami specjalnymi, jest analiza rynku obrotu nieruchomościami i dobór adekwatnej w okolicznościach danej sprawy metody szacowania uwzględniającej cel wyceny, rodzaj wycenianej nieruchomości, jej położenie i przeznaczenie.” Nie sposób więc twierdzić, iż wystarczającą przesłanką do odstąpienia od przeprowadzenia badania wartości nieruchomości jest fakt, iż nie nastąpiła zmiana przeznaczenia terenu w MPZP, jak chce tego Urząd, skoro zmieniły się parametry tegoż terenu oraz nastąpił prawdopodobny wzrost wartości Nieruchomości, który winien zostać oszacowany przez osobę posiadającą ku temu odpowiednie kwalifikacje.

Z tych też względów niniejsze zawiadomienie jest konieczne i uzasadnione, a Stowarzyszenie wnosi jak we wstępie.